一昔前と比べれば、ワンルームマンション投資や不動産クラウドファンディングなどのようなライトな投資方法も増えてきましたが、それでもなお不動産投資には知識が必要です。不動産投資に必要な知識として不動産の目利きもありますが、それと並び同じ位重要なのが財務に関する知識です。不動産投資によってきちんと結果を出すためには決算書を読む知識が必要となります。本記事では不動産投資を行う際に知っておきたい決算書の読み方について説明します。
1 不動産投資になぜ財務の知識が必要なのか
不動産といえば昔は投資の王様のように言われていました。高度経済成長期においては土地を持っておけば必ず値段が上がると投資家だけではなくサラリーマンもこぞって土地や建物を買って資産運用をしようとしました。この土地神話に終わりを告げたのがバブル崩壊です。それまで高騰していた土地の価格は暴落し、高値で土地や建物を購入した人の中には、その後長い間借金に苦しむ人もいました。
この様子は近年の仮想通貨バブルが弾けたときによく似ています。仮想通貨が投資の手段として注目を集めるにつれて価格が高騰して、仮想通貨について良く知らない一般の人まで儲かるということで仮想通貨に対して投資をして、何かの事件をきっかけに価値が暴落してリテラシーの低い人が苦しむというのはよくあることです。
そしてバブルが弾けてリテラシーを持つことの重要性にやっと気づくのです。
とはいえ、バブル崩壊から日本は徐々に立ち直りはじめ再び好景気に転じようとしています。このタイミングで不動産投資を行うことについて考えます。
確かに、景気が良くなっていますが、長期的には人口減少や都市に対する人口の一極集中によって地方での不動産投資は厳しい状況になっています。また東京オリンピックに向かって建設ラッシュが進むことによって都内の土地や建物の価格は高くなっていますし、オリンピックの後には反動による土地や建物の価格の下落も予想されます。
もはや、バブル以前のように、不動産は持っていれば儲かると妄信して不動産投資を行うことができないのです。これから不動産投資を行うためには、不動産投資に関する知識が必要です。
それもただ不動産の目利きができるというだけではなく、価格が上下する不動産を適切なタイミングで売買して、適切なタイミングで手続きを行って、確実に利益を出すための財務の知識が必要となるのです。
1-1 不動産投資の視点と経営の視点
この財務の知識に必要性について説明します。不動産投資の視点や会社経営の視点とよく似ています。例えば、ある経営者が1000万円のスポーツカーを持っていたとします。このスポーツカーを使ってどのように儲けるかは経営者の自由です。
例えば、即金1200万円で売れるのならば売れば200万円の利益が出ますし、200万円かけてフルメンテナンスして1500万円売れるならそちらの方が良いかもしれません。また、これを1日10万円でレンタルに出して200日分レンタルされたなら売上は2000万円になります。
このように自分の保有している、ヒト・モノ・カネ・情報を使ってどのようにビジネスを作り出して収益をあげるのかが経営者の視点です。
不動産投資にも経営者の視点と同じような視点が必要となります。物件を購入してどうやって収益をあげるかは不動産投資家の自由です。そのまま高値で買ってくれる人が現れるのを待っても良いですし、おしゃれにリフォームして不動産の価値を上げて売っても良いです。また、賃貸物件に出して毎月安定収入を確保するのも良いでしょう。
どう儲けるかは不動産投資家の自由ですし、損をするリスクも投資家は負う必要があります。
1-2 利益をあげるためには財務の知識が必要になる
このように不動産投資も経営者と同じようにどのようにして儲けるかという視点が重要になるということを説明しましたが、「儲ける」ことを考える上で財務の知識は非常に重要です。
例えば、1000万円で物件を購入して月5万円で人に貸し出す場合を考えます。単純に考えれば、1000万円÷5万円/月＝200か月で約17年人に貸せば、そのあとは5万円が全部儲けになるような気もします。
しかし、話はそう単純ではありません。店子が変わるたびに清掃や鍵の交換が必要になるでしょうし、大規模な改修のために修繕金を積み立てておく必要があるかもしれません。めんどうな管理業務を全て不動産会社に代行してもらう場合は管理手数料を不動産会社に支払う必要があります。つまり、最終的に不動産投資によって儲かったか否かは、帳簿をつけて収益を計算して確認しなければわからないのです。
この帳面をつける作業がいわゆる経理作業で結果が決算書に相当します。このように、不動産投資できちんと利益をあげるためには経理業務を行って決算書を作成してそれを元に不動産の利回りを考える必要があるのです。
2 不動産投資の必須知識①：決算書を読む
では、不動産投資には財務の知識が必須だとしてどのような知識が必要なのか、ここからは5つのパートに分けて説明します。まずは、財務の基本中の基本として決算書を読む知識について説明します。
2-1 貸借対照表(B/S)
まず、決算書の中でも貸借対照表と呼ばれる表について説明します。貸借対照表とはどのような資産を保有していて、その資産の元手は何によって構成されているのかを示した表になります。別名バランスシートとも呼びます。
不動産投資の場合、特にチェックしておきたいのは左側の資産の部の固定資産の部分です。ここには、保有している土地や建物、中に入っている家具などの備品などの「簿価」が記入されています。「簿価」とは帳簿上の価格のことを指します。この簿価についてはまた後程詳しく説明します。
そして、反対の負債の部と純資産の部にどうやって資金調達したかが書かれています。おそらく、自己資金をベースにして足りない分は銀行からの借り入れという投資家が多いかと思います。
銀行からの借り入れは貸借対照表の2つのパートに分かれています。1年以内に返済しなければならない短期的な融資のことを短期借入金、返済までに1年以上余裕があるお金のことを長期借入金と呼びます。
企業の決算書を見る場合は、この短期借入金に対して保有している流動資産(現金もしくは1年以内に現金化できる資産)の割合を見て経営の良し悪しを判断します。直近で保有している流動資産よりも短期借入金の方が多いということは企業にとって少し危険な状態だといえます。
不動産投資を行う際にも、何かあってローンが返済できなくなれば物件を差し押さえられるかもしれないので資金に余裕を持っておいた方が良いでしょう。
2-2 損益計算書(P/L)
続いて損益計算書について説明します。損益計算書とはその会社や個人の1年のお金の損益を示す表です。損益計算書の一番上には売上がきて、売上利益、営業利益、経常利益、税引前純利益、当期純利益という順番になっています。
売上総利益は売上から売上原価を差し引いた金額、営業利益は売上総利益から販管費を差し引いた金額、経常利益は営業利益から営業外損益を差し引いた金額、税引前当期純利益は経常利益から特別損益などを差し引いた金額、当期純利益は税引前当期純利益から法人税等を差し引いた金額となっています。
特に重要なのが営業利益です。営業利益とは本業で得た利益のことを指します。不動産投資を行っているのならば不動産投資の損益が営業利益となります。そして、銀行へ支払う利子などが営業外費用になります。
不動産投資をして儲かっているかは損益計算書をベースに考えた方が良いです。当期純利益を基準に考えます。当期純利益があるのならば不動産投資として利益が発生している状態です。そして、利益を出すためのポイントは販管費にあります。
不動産投資には意外と色々な費用が必要になります。不動産会社に物件を管理してもらっているのなら物件の管理手数料を支払う必要がありますし、不動産の登記を行うのにも費用が発生します。また、自分で管理している場合でも、店子を探すのに広告宣伝費をかける必要があるかもしれません。このように不動産投資にはさまざまな費用がかかるので入ってくるお金だけで儲かったか、損したかを考えてはいけません。損益計算書をベースに判断した方が良いでしょう。
ちなみに損益計算書は必ずしも実際のお金の流れを表していないことには注意してください。例えば、物件の管理手数料を決算期から1年先まで前払いしているケースでも、それは損益計算書には書かれていません。あくまでも損益計算書はその年1年の収益と費用を表しているだけで、先払いしているお金は当期の費用ではないので損益計算書には掲載されないのです。
実際のお金の流れは別途資金繰り表を作成して管理する必要があります。
3 不動産投資の必須知識②：土地建物の取り扱いについて
以上のように、貸借対照表と損益計算書について説明しましたが、決算書に何が書かれているかを理解しただけでは、不動産投資を行うためにはまだ知識が不十分です。不動産投資を行うためには決算書の中で土地や建物がどのように取り扱われているのか知る必要があります。
3-1 土地編
まず、土地について説明します。土地の価格は貸借対照表上の固定資産の部分に書かれています。これは先ほど説明した簿価です。簿価とは土地を取得した際に支払った費用のことを指します。基本的に貸借対照表上の土地の価格は一定です。土地は劣化しないので「建物編」の部分で紹介する減価償却という概念もありません。
このように土地の価格は一定ですが、固定資産税は同じ土地であってもタイミングによって変わりうります。これについては「不動産にかかる税金」の部分で詳しく説明します。
3-2 建物編
続いて建物について説明します。建物は貸借対照表において「土地・建物」というように、土地と一まとめにされていることが多いですが、取り扱いが大きく異なります。建物には減価償却が適用されます。貸借対照表の減価償却累計額、損益計算書の減価償却費がそれにあたります。
その減価償却について詳しく説明します。一般的にさまざまなものは劣化していきます。例えば1年前に5000万円で購入した物件と40年前に5000万円で購入した物件で同じ資産価値があるとは限りません。直観的には40年前に購入した物件の方が古くなっているので価値が下がっていると考えられます。
減価償却はこのような経年劣化により資産価値がどの位減るのかということを示します。国税庁によって建物には耐用年数が定められています。例えば、鉄筋コンクリートの住宅用の建物なら47年、木造になると22年というように構造や用途によって耐用年数が細かく設定されています。
建物に関する耐用年数は以下のURLでも確認できます。
https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php つまり耐用年数分だけの時間をかけて建物の価値は0円に近づいていくのです。そして、その1年で建物の価値がどの位目減りしたのかを示すのが損益計算書の減価償却費、今までどの位価値が目減りしたのかを示すのが貸借対照表の減価償却累計額です。
3-3 維持にかかる費用編
続いて維持にかかる費用について説明します。基本的には不動産管理会社に支払った費用などは損益計算書の「費用」として掲載することができます。よって基本的に維持にかかる費用は損益計算書の費用に掛かれていると考えれば良いのですが、一点紛らわしいのが建物の修繕に関する費用です。
建物の修繕に関する費用は損益計算書の費用として計上されることもあれば、貸借対照表上の固定資産に計上されることもあります。
例えば、建物のヒビを埋めたり、不注意で壊された扉などを修理する場合は修繕費として認められますが、建物全体に耐震工事を施したり、ソーラーパネルを設置したりすると建物の修繕を行ったのではなく、建物の資産価値を上げたのだと見なされることがあります。これを資本的支出と呼びます。
修繕と見なされるか、資本的支出として見なされるかによって財務上は大きく取り扱いが異なります。例えば建物に対して1年間で修繕や改築に1000万円を使用した場合でも、それが修繕費と見なされれば1000万円がまるまるその年の経費として認められますが、資本的支出と見なされた場合、減価償却によって経費にする必要があります。例えば耐用年数20年の資本的支出を行った場合はその年に1000万円支払っても50万円までしかその年の経費として認められません。もちろん、その
分だけ税金を多く取られる可能性も高いです。
どこまでが修繕費でどこまでが資本的支出なのか明確な線引きは無いので、資本的支出になりそうな場合は税理士と対策を考えながら、建物のリフォームなどを行った方が良いでしょう。
4 不動産投資の必須知識③：不動産投資と税金
不動産投資のよって収益が発生した場合は財務所に利益を申告して税金を支払う必要があります。もちろんこの他にも税金がかかります。ここでは税金が決算書に与える影響について説明します。
4-1 不動産投資の収益は確定申告が必要
まず、法人で不動産投資を行っている場合は決算でその損益を報告しなければならないのはもちろんのことで、個人であっても不動産投資によって収益を上げていれば、確定申告を行ってその分の税金を支払う必要があります。
特にサラリーマンの場合は会社が代わりに所得を申告して、給料から所得税や住民税、各種社会保険料を支払ってくれているので、気にする必要がありませんでしたが、個人的な不動産投資の損益は会社が報告してくれるわけではないので自分で確定申告を行い所得を申告してその分の税金を支払う必要があります。
ちなみに、不動産収入と言ってもそのすべてに税金が掛かるわけではありません。不動産会社に支払っている管理手数料や不動産に対して支払っている保険料はもちろんのこと、不動産投資の勉強にために購入した本の代金や不動産投資セミナーの受講料や会場までの交通費も経費として計上できて、売上から経費を差し引いた所得に対して税金が課されます。
続いて知っておきたいのが事業規模という概念です。サラリーマンが本業で副業として不動産投資を行っている場合でも、貸家5件以上、アパート10室以上、駐車場50台以上のいずれかを満たしていると、不動産所得が単なる副業ではなくて事業として認められるようになります。
これを事業的規模と呼びますが、事業的規模になると一般的な自営業のように詳しく経営状況を提出しなければならない代わりに、青色申告を申請して特別控除が受けられるようになったり、家族への給与を経費にすることができたりと色々メリットがあります。
最後に不動産所得があっても確定申告をしなくて良い場合があります。給与所得以外の所得が年間20万円以下の場合は確定申告が不要です。所得とは先ほど説明した通り、売上から経費を差し引いた金額のことを指します。ちなみに不動産投資以外にも副業をしていて事業所得などがある場合はそれも合計して20万円である必要があります。
4-2 不動産にかかる税金
では、不動産にはどのような税金がかかるのかについて説明します。まず、不動産投資による収益とは別に固定資産税や都市計画税などの土地や建物自体に発生する税金があります。固定資産税の税額は固定資産税評価額に標準税率の1.4%をかけて算出することができます。固定資産税評価額はだいたい土地の公的価格や建物の時価の7割から8割程度になります。
また、不動産投資によって収益が発生した場合は先ほど説明した通り、法人の場合は法人税、個人の場合は給与所得などと合算して所得税や住民税を多めに支払う必要があります。
ちなみに不動産投資は相続税を安く抑えるためにもよく使われる手法です。現金や有価証券を相続する場合は基本的に時価に対して相続税がかかりますが、先ほど説明した通り不動産の評価額は実際の価格の7割から8割程度になります。
もちろん、有価証券などと比較すると換金するのが大変ですが、あえて土地やアパートなどの形で相続を行って相続税を安くして、家賃収入などで収益を得るという方法もあります。
5 不動産投資の必須知識④：決算書では分からない重要事項
ここまで決算書に書かれている、不動産投資の重要事項について説明してきました。実は、不動産投資において重要だけれども決算書からはわからない事項もたくさん存在します。ここでは決算書では分からない不動産投資の重要事項について説明します。
5-1 不動産の本当の価格は？
先ほどから、不動産の評価額について説明してきましたが、ここまでの不動産評価額は実際の不動産の価値を正しく反映しているとは限りません。人気のエリアの人気のタイプのマンションなら、簿価や税金を算出する際の不動産評価額で売れる可能性もありますし、反対に人気が無いエリアですぐ売りたい場合は安く買いたたかれるかもしれません。
不動産が実際にいくらの価値があるのかは市場に出してみなければわからないし、そのタイミングによっても値段が異なるので貸借対照表上に記載されている簿価や、税金算出のための不動産評価額はあくまでも目安に過ぎないことに注意してください。
5-2 外部環境のリスク
また、上の話について決算書には現れませんが、外部環境も不動産投資においては重要です。外部環境とはすなわち建物がどのような立地にあるかということです。
例えば、多少古びていても人気の学校の近くのファミリー向けの住宅は高めの値段がつくことが多いですし、これから駅や商業施設が建設される予定の土地の周辺は将来の利便性が考慮されて、まだ施設が存在しないうちから地価が上がり始めると言われています。
逆もまた然りで、程度の良い物件であったとしても近隣にトラブルになりそうな住人が住んでいたり、施設があったりすると不動産の価格は相場よりも下落します。
このような周辺の環境は決算書には現れませんが、不動産投資を行ううえで、とても重要な要素の1つです。
5-3 景気と金利
また、不動産投資に大きく影響を与えるのが景気と金利です。不動産の価格は景気が良く金利が低いときに上がり、金利が高くなり景気が後退する局面で下がります。よって、景気が悪くなった底値で不動産を購入して、景気が良くなり、金利が低い不動産価格が高い時期に売るというのがセオリーですが、もちろん誰も景気や金利の動向を正確に予想することができません。
よって保有している不動産の中には、実は高値のタイミングで買ってしまった含み損を持った不動産が存在しているかもしれません。含み損は不動産投資を行ううえで非常に厄介で、その不動産が含み益を持っているか、含み損を持っているかということは決算書には現れません。そして建物を売買したりした際に、損失として顕在化してしまうのです。これは貸借対照表に記載されているのは簿価だからで、簿価だけを信じていると不動産の本当の価格を見誤ります。
決算書には掲載されない重要事項として、できるだけ含み損が発生するタイミングで不動産を購入しないように、帳簿上の価格だけではなく、景気と金利の動向を予測して良いタイミングで投資用不動産を購入する必要があります。
6 不動産投資の必須知識⑤：銀行はどこを見て融資しているか
決算書は不動産投資の収益性を確認するためにも重要ですが、もう1つ重要な役割があります。それが銀行と融資交渉を行うための資料としての役割です。特に不動産投資を行う場合はローンを組んだり、融資を獲得したりすることが必要になるケースも多々存在します。ここでは、不動産投資のための融資を引き出すために重要な、銀行を申込者の何を見て融資の可否判断を行っているのかということについて説明します。
6-1 貸したいけど貸せない銀行
前提として銀行はできるだけ融資を行いたいです。融資を行わなければ銀行に利益が発生しないからです。特に支店の営業担当などはノルマが設定されていることは普通なのでノルマを達成するために1件でも多くの融資をしたいと思うはずです。
ただし、銀行として気になるのは、融資してきちんと元本と利息を回収できるのかということです。銀行の金利は安いので1件の貸し倒れが発生すれば、何十件、何百件分の融資で得た収益が全部ご破算になる可能性がありますし、不良債権が多ければ金融庁から何らかの指導を受けるかもしれません。
このように銀行は貸したくてもリスクのあるお金は貸せないようになっています。この前提で銀行とどのような交渉を行うのかは非常に重要です。
6-2 銀行はどのような審査をしているか
ちなみに、銀行の審査方法についても少し説明します。個人に貸し付けを行うか、企業に貸し付けを行うかによっても基準は異なりますが、共通する大まかな基準は、返済能力、保全能力、過去の実績の3つです。
①返済能力
返済能力とは、その企業や個人に融資を行ったとして、きちんと返済する原資はあるのかということです。企業や事業として不動産投資を行っている大家さんの場合は不動産投資による収益があるかということになりますし、これからワンルーム投資などを行おうとしているサラリーマンやOLの場合は、どの位の給料を会社から貰っているかが基準となります。
もちろん、赤字が続いて会社の資金が目減りしている会社や、生活に余裕が無さそうな個人が投資用マンションを購入するために融資を受けようとすると厳しくなりますし、反対にお金に余裕があれば投資用マンションの運用未経験の個人や企業でも十分に融資を受けられる可能性があります。
②保全能力
保全能力とは、仮に支払い能力が低下して返済困難になったときにでも債権を回収できそうなアテがあるのかということです。端的に言えば、担保や保証人を付けられるのかということになります。不動産投資の場合は、不動産が担保となりうるのでそれだけで保全能力があると認められるかもしれません。また、企業の場合は経営者本人が保証人になったり、個人の場合は親族や友人を保証人に立てる必要があるかもしれません。
ただし、保全能力は必ずしも必要なわけではありません。特に企業の場合は返済能力と過去の実績さえあれば、担保を差し入れなくてもプロパーで融資を受けられる可能性が充分あります。
③過去の実績
最後に紹介するのが過去の実績です。地味ですが、3つの中でもかなり重要なポイントです。銀行は融資の申し込みがあった場合、その企業や個人の与信データを調べます。そして、過去に金融事故を引き起こした企業や個人はそれだけで融資を受けることが困難になります。金融事故とはローンの支払うのが遅れてしまったり、契約通りに融資の返済を行わなかったりしたときに信用情報機関に登録される情報のことを指します。
また銀行などからお金を借りて返済した実績のある人の方が融資を受けやすいです。先ほど説明した通り信用情報を確認するので、きちんとした返済履歴のある企業や個人の方がきちんと返済してくれるだろうという期待値が高くなるので、融資を受けやすい傾向があります。
ちなみに、返済能力、保全能力、過去の実績の3つさえ満たせば、その不動産投資自体が上手くいきそうか否かは銀行が考慮することではありません。銀行から融資が降りたからと言って、その不動産投資について銀行も上手くいくと思っていると必ずしも考えているわけではないので注意してください。
6-3 銀行審査を通過するためのポイント
では、銀行の審査を通過するためにはどのようなことに気を付ければ良いでしょうか。
まず、信用情報を大切にすることです。金融事故を起こしていると不動産投資のために融資を受けるハードルが一気に上がるので、日頃からローンなどを延滞しないように気を付けてください。
また、保全能力については基本的に投資用不動産を担保にすることになりますが、場合によっては定期預金や保証人を求められることがありますので、融資を申し込む際に何を保全能力として差し出せるかあてを付けておいた方が良いでしょう。
返済能力については一長一短で見につくものではありませんが、法人の場合は決算書の内容を良くすること、個人の場合は預金額を増やしたり、年収を上げるのが王道です。決算書に関しては重要なのは借入の内容です。純資産に対して銀行融資の比率が高かったり、売上に対して借入が多い場合はどうしても融資を受ける上で不利になってしまいます。
最後に不動産投資のための銀行融資はおそらく何千万円、何億円単位の高額な借り入れとなります。この規模の借り入れになると利子もバカにならないので、きちんと相見積をとることが重要です。例えば1億円の0.3%は30万円となります。つまり1億円分の融資を受ける際に利子が年利0.3%違うだけで、年間30万円も違うのです。
投資用マンションを購入しようとする前段階からきちんと銀行と下打合せをした上で、できるだけ条件の良い銀行を探すようにしてください。
